QUY HOẠCH TỔNG THỂ THỦ THIÊM
Bán đảo Thủ Thiêm rộng 657 ha nằm dọc theo phía bờ Đông sông Sài Gòn, đối diện trung tâm lịch sử của thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam. Đồ án Điều chỉnh Cục bộ Quy hoạch Phân khu tỷ lệ 1/2000 Khu Đô thị mới Thủ Thiêm tượng trưng cho một tầm nhìn xa, rộng và cơ cấu sử dụng đất mang tính thực tế, tổ chức giao thông và các công trình công cộng dựa trên sự nhìn nhận đặc tính độc đáo của địa thế khu đất và phản ánh các hình thái phát triển đô thị đặc trưng của Việt Nam. Bản quy hoạch mang tính “bền vững” về mặt sinh thái, trong đó nó nhằm đến việc bảo tồn và làm nổi bật các giá trị môi trường của khu đất quy hoạch, trong khi chấp nhận cách tiếp cận phát triển chiến lược đảm bảo các giá trị kinh tế quan trọng cho thành phố trong tương lai.
Cấu Trúc Quy Hoạch Tổng Mặt Bằng Thủ Thiêm
Một mạng lưới kết nối các không gian công cộng cho phép người dân và du khách trải nghiệm trực tiếp cảnh quan và mạng lưới sông rạch của Thủ Thiêm. Đồ án Điều chỉnh Cục bộ Quy hoạch Phân khu tỷ lệ 1/2000 giờ đây cung cấp tổng cộng 7.563.750 m2 diện tích sàn xây dựng, với hơn 24.000 căn hộ dân cư, và số dân cư trú được nhắm đến là 160.000 người. Khu Đô thị mới Thủ Thiêm sẽ là gương mặt thế kỷ 21 của thành phố Hồ Chí Minh. Nó đại diện cho một trong những bước khởi đầu phát triển đô thị ấn tượng nhất trong lịch sử Việt Nam.
Đồ án Điều chỉnh Cục bộ Quy hoạch Phân khu tỷ lệ 1/2000 Khu Đô thị mới Thủ Thiêm là biểu trưng của một tầm nhìn 20 năm, toàn diện cho sự phát triển của bán đảo thủ Thiêm như một khu vực phát triển đô thị năng động, chức năng sử dụng hỗn hợp như nhà ở, thương mại, văn phòng làm việc, văn hóa, hội sở và không gian công cộng. Hơn 7,5 triệu m2 sàn được đề xuất xây dựng, cung cấp nơi cư trú cho 160.000 người dân trong tương lai.
Chương tiếp theo này mô tả các khái niệm chung về Thiết kế Đô thị, cái tạo nên “khuôn khổ” cho Khu Đô thị mới Thủ Thiêm. Các khái niệm này là rất quan trọng cho bất kỳ một chủ đầu tư hay nhà phát triển dự án nào hiểu rõ rằng – từng khu chức năng và lô đất phát triển phải góp phần và ủng hộ cho các khái niệm này nhằm đạt đến các mục tiêu sau cho Khu Đô thị mới Thủ Thiêm:
- Tạo ra một Trung tâm Tài chính Quốc tế và các Khu chức năng sử dụng hỗn hợp và trong khoảng cách đi bộ được cho thành phố Hồ Chí Minh trong Thế kỷ 21.
- Tạo ra một khu đô thị mới bền vững kết hợp chặt chẽ các điều kiện cảnh quan tự nhiên của vùng đất Thủ Thiêm.
- Tạo ra các đường phố sống động và các không gian công cộng được định hình bởi các đường viền tuyến phố mạnh mẽ điển hình cho thành phố Hồ Chí Minh.
- Tạo ra một Quảng trường Trung tâm và Công viên Bờ sông cho thành phố Hồ Chí Minh, được sử dụng miễn phí và mở rộng cho tất cả mọi người dân trong thành phố.
- Khuyến khích sự đông đúc và hình thái đô thị nén được nhấn mạnh bởi các công trình điểm nhấn.
- Khuyến khích giao thông công cộng dưới các hình thức tàu điện ngầm, xe buýt, taxi thủy và phà.
- Khuyến khích các không gian công cộng bền vững, phục vụ cho cả mục đích sử dụng đô thị và bảo tồn sinh thái.
- Tạo ra một đường chân trời đáng ghi nhớ với các tầng cao công trình đa dạng.
- Tạo ra một đường chân trời sẽ được nhìn ngắm từ rất nhiều góc nhìn và sẽ trở thành một “mặt tiền” đầy hứng thú cho thành phố Hồ Chí Minh.
- Cho phép sự uyển chuyển về mật độ và hình thái trong mỗi Khu chức năng, trong khi vẫn đạt được đặc tính đô thị tổng thể.
- Xác định thêm các công trình công cộng quan trọng – bảo tàng, trung tâm sinh hoạt cộng đồng, trường học, bệnh viện – được phân bổ đều khắp để đảm bảo bán kính phục vụ cho tất cả mọi người dân.
Các Bản Minh họa Khái niệm
Chương này bắt đầu với một loạt “Các Bản Minh họa Khái niệm” giải thích sự thành hình của đồ án Quy hoạch Khu Đô thị mới Thủ Thiêm. Các ý tưởng mang tính khái niệm này đã được thực hiện trong Quy hoạch chi tiết được phê duyệt năm 2005 và vẫn còn hiện diện một cách cơ bản trong Điều chỉnh Cục bộ Quy hoạch Phân khu tỷ lệ 1/2000 Khu Đô thị mới Thủ Thiêm năm 2011.
Bản Minh họa Thiết kế Đô thị
Một “Bản Minh họa Thiết kế Đô thị” tổng thể của Khu Đô thị mới Thủ Thiêm thể hiện phương cách mà đường phố, các lô phố và mạng lưới không gian công cộng hình thành nên các khu vực quan trọng cho phát triển và các công trình điểm nhấn. Một bản vẽ minh họa sẽ xác định các công trình quan trọng của đồ án.
Những Khu vực Phát triển:
– Nằm dọc theo các khu vực “cao hơn” tự nhiên tại Thủ Thiêm nhằm hạn chế tối thiểu khối lượng đất san lấp
Thủy văn:
-Thủ Thiêm là một hệ thống mở cho phép sự thâm nhập và lên xuống thất thường của thủy triều sông Sài Gòn
-Thủ Thiêm là một hệ thống thẩm thấu tự nhiên nhờ vào các khu vực cảnh quan hấp thụ nước và làm phát triển các loài thực vật
-Khu vực Vùng Châu thổ phía Nam là khu vực trọng tâm để nâng cao khả năng của các hệ thống thẩm thấu và lọc nước
-Trục đường chính (Đại lộ Vòng cung) đóng vai trò như “xương sống” thu nước mưa và dẫn đến các khu vực tự nhiên
Kiểm soát Ngập lụt:
-Triều cường cao và ngập lụt được kiểm soát thông qua việc nâng cao các khu vực phát triển dự án lên đến cao độ +2,5m và cho phép các khu vực cảnh quan xung quanh “nhận” nước (khi có ngập lụt)
Trục Không gian Chính yếu:
-Đại lộ Vòng cung là “trục không gian xương sống” với các hoạt động chủ yếu của đô thị được tổ chức, nhấn mạnh đến việc đảm bảo tầm nhìn đến sông Sài Gòn và Hồ Trung tâm; Đại lộ Vòng cung sẽ là “địa chỉ chính” của Thủ Thiêm trong tương lai.
Các Tiện ích Công cộng:
-Các Tiện ích Công cộng chính về phía Bắc và phía Nam bao quát Khu Lõi Trung tâm của Thủ Thiêm và đảm bảo rằng Trung tâm Tài chính Quốc tế luôn năng động và sôi nổi ngoài chức năng văn phòng làm việc
Khả năng Tiếp cận:
-Các tuyến đường chính xác định cấu trúc tổ chức của các Khu chức năng, cho phép sự tiếp cận hoàn toàn bên trong và xuyên qua Thủ Thiêm; hệ thống tàu điện ngầm đô thị và hệ thống giao thông công cộng toàn diện là rất quan trọng trong việc đảm bảo sự tiếp cận
Cấu Trúc Đường Giao Thông Và Các Khối Phố
Các tuyến đường giao thông và các lô phố tại Thủ Thiêm đã được điều chỉnh không nhiều tại đồ án Điều chỉnh Cục bộ Quy hoạch Phân khu tỷ lệ 1/2000 năm 2011. Trong đồ án Quy hoạch chi tiết năm 2005, quy hoạch được phân chia với nhiều lô phố quá nhỏ đối với các nhà phát triển dự án và không hiệu quả cho tổ chức các bãi đậu xe và các công trình dịch vụ tại chỗ khác. Các lô phố hiện nay có kích thước trung bình khoảng 80m x 120m. Các tuyến đường giao thông được phân tích một cách thấu đáo để đảm bảo rằng chúng có thể phục vụ tốt cho các loại hình giao thông trong tương lai của Thủ Thiêm. Các tuyến đường giao thông và các lô phố đã được điều chỉnh dựa trên các nguyên tắc chính sau:
- Các lô phố phát triển dự án lớn hơn tại Khu Lõi Trung tâm sẽ hấp dẫn hơn đối với các chủ đầu tư.
- Các lô phố phát triển dự án lớn hơn tại Khu Lõi Trung tâm sẽ tối ưu hóa khu vực phát triển và gia tăng diện tích sàn xây dựng.
- Các lô phố phát triển dự án lớn hơn cho phép các công trình xây dựng cao hơn.
- Các lô phố phát triển dự án lớn hơn sẽ hạn chế thấp nhất chi phí cho xây dựng và vận hành hệ thống hạ tầng kỹ thuật.
- Các lô phố phát triển dự án lớn hơn cho phép xây dựng các bãi đậu xe lớn hơn dưới tầng hầm ngầm.
- Các lô phố phát triển dự án lớn hơn sẽ phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế ở các Trung tâm Tài chính tại các thành phố quốc tế khác
- Tại Khu Phức hợp Tháp quan sát, kết hợp “các lô đất nhỏ hơn” thành một lô đất lớn cho mục tiêu phát triển một khu phức hợp đa chức năng sử dụng hỗn hợp
- Tại Khu Phức hợp Tháp quan sát, điều chỉnh nhỏ hướng tuyến một vài tuyến đường phía Tây của Đại lộ Vòng cung sẽ giúp kết nối thẳng hàng chính xác với khu vực Tháp Quan sát đa chức năng.
- Tại Khu Phức hợp Tháp quan sát, kết hợp hai lô phố phía Tây của Đại lộ Vòng cung thành một lô phố lớn hơn sẽ tạo ra sự hấp dẫn hơn đối với các chủ đầu tư.
Bảng Tổng Hợp Các Chỉ Tiêu Quy Hoạch
BẢNG TỔNG HỢP CÁC CHỈ TIÊU QUY HOẠCH THỦ THIÊM:
- Tổng Diện tích Khu đất Quy hoạch: 657 ha.
- Diện tích Khu đất Có thể Phát triển: 215,9 ha (2.158.751 m2).
- Tổng diện tích sàn xây dựng (GFA trên mặt đất): 7.563.750 m2.
- Tổng diện tích sàn xây dựng (GFA dưới mặt đất): 2.220.079 m2.
- Tổng diện tích sàn nhà ở hữu dụng (useable GFA): 2.540.588 m2.
- Tổng diện tích sàn thương mại hữu dụng (useable GFA): 2.555.977 m2.
- Hệ số sử dụng đất thuần (net FAR): 3.5
- Số lượng căn hộ ở: 26.618 căn.
- Dân số cư trú: 145.369 người.
- Số người làm việc: 217.470 người.
- Số lượng căn hộ dịch vụ: 573 căn.
- Dân số ở căn hộ dịch vụ: 1.719 người.
- Chiều dài sông Sài Gòn đi qua Thủ Thiêm: 8 km (^240 ha mặt nước).
Các định nghĩa dưới đây được cung cấp nhằm giải thích cho Bản Tổng hợp các chỉ tiêu trên:
- Diện tích Khu đất Có thể Phát triển: Được tính toán theo đơn vị mét và hécta, tổng diện tích đất dành cho phát triển dự án (“đất có thể phát triển”) sau khi trừ đi các diện tích dành cho giao thông và các khu vực cảnh quan công cộng.
- Tổng Diện tích sàn xây dựng (trên mặt đất): Được tính toán theo đơn vị mét vuông, là tổng diện tích của các sàn xây dựng của tất cả các công trình xây dựng trên mặt đất được dự đoán trước trong toàn thể Khu Đô thị mới Thủ Thiêm.
- Tổng Diện tích sàn xây dựng (dưới mặt đất): Được tính toán theo đơn vị mét vuông, là tổng diện tích của tất cả các sàn xây dựng dưới tầng hầm ngầm cho hoạt động bán lẻ được đề xuất cho Khu Lõi Trung tâm và các bãi đậu xe ngầm. Xem Hướng dẫn Thiết kế cho các Khu Chức năng để biết chi tiết về các khu vực này.
- Hệ số Sử dụng đất thuần: “Hệ số Sử dụng đất” là hệ số giữa diện tích sàn xây dựng chia cho diện tích khu đất có thể phát triển trên cùng đơn vị diện tích mét vuông.
- Dân số Cư trú: Dân số cư trú lâu dài được tính toán dựa trên số người cư trú trong một căn hộ ở nhân với tổng số căn hộ. Số người cư trú trong một căn hộ được tính toán dựa trên tiêu chuẩn quốc tế tiêu biểu cũng như mô hình sống điển hình của người Việt Nam được mong đợi tại Khu Đô thị mới Thủ Thiêm.
- Căn hộ ở: Tổng số căn hộ ở được tính toán dựa trên cơ sở quy mô căn hộ từ 85 m2 đến 150 m2.
- Người làm việc: Số người làm việc này được tính toán dựa trên tiêu chuẩn diện tích sàn văn phòng làm việc cho mỗi người làm việc. Tiêu chuẩn này là 12 m2 văn phòng cho một người làm việc, dựa theo tiêu chuẩn quốc tế và các giả định khác nhau cho không gian văn phòng làm việc sẽ được thực hiện tại Khu Đô thị mới Thủ Thiêm trong tương lai.
- Căn hộ Dịch vụ: Căn hộ Dịch vụ là căn hộ có 1-2 phòng ngủ có thể quản lý bởi một khách sạn (trong trường hợp được đóng thương hiệu) hoặc một đơn vị bên ngoài. Kích thước căn hộ điển hình trong khoảng từ 75 đến 90 m2.
Bảng Tổng Hợp Phân Bố Sử Dụng Đất
Bản đồ Quy hoạch Sử dụng đất đã được thiết kế một cách chiến lược để đáp ứng nhu cầu thương mại và thương mại hỗn hợp tại khu vực mật độ cao Lõi Trung tâm nằm giữa sông Sài Gòn và Hồ Trung tâm. Các khu vực dân cư mật độ thấp hơn được bố trí ở phía Bắc và trung tâm khu quy hoạch, trong khi khu vực phía Nam của bán đảo được giữ lại cho Vùng châu thổ sinh thái với các khu vực phát triển được hạn chế ở mức thấp nhất và cân nhắc cẩn thận.
Quy Hoạch Các Công Trình Công Cộng Tại Thủ Thiêm
Quy Hoạch Phân Khu Chức Năng
Phân Cấp Đường Giao Thông
Quy Hoạch Chiều Cao Công Trình Tối Đa
Quy Hoạch Đậu Xe Ngầm
Các Nguyên Tắc & Yêu Cầu Chung
Chương tiếp theo này mô tả các nguyên tắc tổng quát của thiết kế đô thị tại Thủ Thiêm và các danh sách của “Hướng dẫn Bắt buộc Tuân thủ” được yêu cầu và bắt buộc phải tuân thủ theo đối với tất cả các lô đất phát triển. Cùng lúc đó, “Hướng dẫn Linh động” cho các lô đất của Khu Đô thị mới Thủ Thiêm cũng được lưu ý. Các quy định uyển chuyển này cung cấp những không gian sáng tạo cho các nhà phát triển dự án và các chủ đầu tư khai thác hết tiềm năng cho thiết kế kiến trúc của họ.
Quan trọng nhất là Hướng dẫn này muốn đạt đến các mục tiêu sau đây tại Khu Đô thị mới Thủ Thiêm:
- Sự phát triển của các lô phố được dự tính cho phát triển ở tất cả các mặt nhằm định hình môi trường đô thị chặt chẽ cho sinh sống, làm việc và tham quan, môi trường này sẽ khuyến khích các hoạt động trên đường phố, trên vỉa hè và về phía mặt nước.
- Tránh việc đứng lẻ loi của các công trình cao tầng trên một lô phố nào đó, với vùng đất trống xung quanh dành để bố trí bãi đậu xe hoặc các tiểu cảnh không được sử dụng một cách kinh tế.
- Sự điều tiết của một cơ cấu sử dụng đất linh hoạt và các cơ hội phát triển có thể dễ dàng thích nghi với sự thay đổi của các điều kiện kinh tế – xã hội.
- Sự sáng tạo của một khu vực công cộng nhiều ý nghĩa phục vụ cho mục đích bảo tồn sinh thái và cung cấp những địa điểm cho việc nghỉ ngơi, giải trí và tụ họp vui chơi.
- Sự sáng tạo của một mạng lưới đường giao thông và hệ thống giao thông công cộng rõ ràng và hiệu quả làm thuận tiện cho việc lưu thông.
Trong chương này, những giải trình chi tiết về cách Bố trí Công trình cao tầng, Cấu trúc Khối Phố và Kiểu dáng Công trình, các Lựa chọn cho Bãi Đậu xe ngầm và Khoảng lùi Công trình, Đường Chân trời Đô thị, và Tính Bền vững được nêu rõ. Tất cả thông tin này đều hết sức quan trọng cho các nhà đầu tư và nhà phát triển dự án, nhằm hiểu rõ và tuân thủ theo trong các dự án của họ:
Các Hướng dẫn dưới đây là bắt buộc phải tuân thủ cho các nhà phát triển dự án và nhà tư vấn thiết kế của họ:
- Trong Khu Lõi Trung tâm (Khu Chức năng số 1 và 2a), phân cấp và phân loại đường giao thông, cũng như hình dạng và kích thước các lô phố phải được giữ vững giống như Quy hoạch Phân khu. Các tuyến đường giao thông không thể bị điều chỉnh và không thể bị xóa bỏ để kết nối mở rộng các lô phố. Trong những Khu Chức năng khác, Hướng dẫn này chỉ áp dụng cho đường cấp 1 và đường cấp 2; các tuyến đường cấp 3 có thể được xem xét linh hoạt.
- Tất cả các hình dạng và ranh giới của các không gian mở công cộng như thể hiện trong Quy hoạch Phân khu phải được tôn trọng. Các nhà phát triển dự án không được phép xâm phạm ranh giới của các không gian mở công cộng đã được xác định tại Quy hoạch phân khu.
- Các công trình thương mại và sử dụng hỗn hợp phải đảm bảo không có khoảng lùi (khoảng lùi 0m) từ ranh giới lô đất phát triển và phải có khối bệ cao tối thiểu là 4 tầng.
- Nguyên tắc các công trình cao nhất nằm dọc theo Đại lộ Vòng cung và giảm dần độ cao về hướng sông Sài Gòn và Hồ Trung tâm nhất định phải được giữ vững.
- Các công trình cao tầng phải được bố trí xen kẽ nhau sao cho đảm bảo tầm nhìn và ánh sáng mặt trời cho tất cả các mặt của Công trình cao tầng.
Các Hướng dẫn dưới đây được áp dụng linh động cho các nhà phát triển dự án và đơn vị tư vấn thiết kế:
- Chiều cao tổng thể của công trình cao tầng có thể thay đổi – tối đa là 20%
- Chiều cao của khối bệ có thể thay đổi – tối đa 10%
- Khoảng lùi của công trình cao tầng phía bên trên khối bệ là tùy theo lựa chọn. Xem chi tiết ở phần sau.
- Bao lơn và các kết cấu nhô ra phía bên trên khối bệ và nằm bên trong ranh giới lô đất là tùy theo lựa chọn.
- Các khoảng lùi cho các công trình nhà ở thấp tầng có thể thay đổi trong khoảng tối thiểu là 3m và tối đa là 5m.
- Các bãi đậu xe ngầm hay bãi đậu xe trên mặt đất là tùy theo lựa chọn, mặc dù bãi đậu xe trên mặt đất nhất định phải được bao quanh, che chắn bởi các hoạt động thương mại và GFA (diện tích sàn xây dựng) của bãi đậu xe trên mặt đất sẽ được tính vào tổng diện tích sàn xây dựng (trên mặt đất) của dự án đó.
- Đối với các công trình đặc biệt/công cộng, GFA, chiều cao công trình và khoảng lùi sẽ được xem xét theo Tiêu chuẩn Việt Nam, tuy nhiên phải tuân thủ các nguyên tắc chính.
- Khuyến khích thiết kế mặt chính của các tòa nhà cao tầng theo hướng Bắc / Nam
- Trong Khu Lõi Trung tâm, các lô đất có tỷ lệ sàn thương mại chiếm 100% có thể dành 10% bố trí cho chức năng căn hộ dịch vụ nếu cần thiết.
Bố Trí Khối Cao Tầng - Mặt Cắt Ý Tưởng Tại Thủ Thiêm:
Bố trí Công trình cao tầng. Các công trình cao tầng phải được sắp xếp bố trí một cách cẩn thận bên trong Khu Lõi Trung tâm. Chúng phải được bố trí xen kẽ nhau bên trên khối đế nhằm đảm bảo các tầm nhìn tốt hơn và đón được dòng thổi gió tự nhiên.
Các công trình cao tầng hơn được bố trí dọc theo Đại lộ Vòng cung và giảm dần cao độ theo hướng bờ sông Sài gòn và Hồ Trung tâm nhằm để tối đa hóa tầm nhìn về hướng bờ sông và không gian mở xanh ngát.
Đường Chân Trời Đô Thị Thủ Thiêm
Đường chân trời mới Thủ Thiêm sẽ là một cảnh quan đô thị kỳ thú, đáng nhớ của các công trình cao tầng, Quảng trường Trung tâm, và các công trình văn hóa tráng lệ dọc theo bờ sông Sài Gòn. Đường chân trời sẽ không chỉ được nhìn ngắm từ một địa điểm thuận lợi, mà còn là một tổng thể mạnh mẽ của các công trình cao tầng dọc theo Đại lộ Vòng cung chuyển tiếp thấp xuống cả hai phía sông Sài Gòn và Hồ Trung tâm. Các tầm nhìn phải được đảm bảo từ tất cả các công trình để tối ưu hóa giá trị địa ốc của khu vực. Tháp Quan sát đa chức năng cao 86 tầng sẽ được nhìn thấy từ tất cả mọi phía của thành phố Hồ Chí Minh và sẽ giữ vai trò như một điểm nhấn biểu tượng chính tại Khu Đô thị mới Thủ Thiêm.
Các Nguyên Tắc Chính:
- Đường chân trời mạnh mẽ và đáng nhớ theo các góc nhìn khác nhau.
- Công trình điểm nhấn Tháp Quan sát đa chức năng của thành phố Hồ Chí Minh.
- Tầng cao tăng dần từ bờ sông Sài Gòn đến Đại lộ Vòng cung và cao hơn tại Quảng trường Trung tâm.
- Tất cả công trình cao tầng trong Khu Lõi trung tâm sẽ được đảm bảo tầm nhìn đến các Công viên, sông Sài Gòn hay Hồ Trung tâm, tạo nên giá trị địa ốc cao.
- Các công trình văn hoá, công cộng được phân bổ đều, không tập trung tại Quảng trường Trung tâm.
- -Tạo ra tiện ích công cộng cho toàn bộ khu quy hoạch, cũng như tạo ra tiền cảnh cho các công trình cao tầng phía sau.
- Trục không gian mở Quảng trường Trung tâm kéo dài cho tới Hồ Trung tâm và Cung Thiếu nhi.
- Tháp Quan sát đa chức năng nằm tại điểm giao nhau của hai trục thị giác Đại Lộ Đông Tây và Đại lộ Hàm Nghi (Quận 1).
- Đường chân trời sẽ tiếp tục tiến triển theo tiến độ thiết kế và xây dựng các công trình.
- Các Cầu cho phương tiện giao thông và Cầu Đi bộ cũng sẽ là một phần của đường chân trời Thủ Thiêm năng động.
Góc nhìn 1: Từ Phía Bắc Nhìn Về Thủ Thiêm.
Theo góc nhìn từ Cảng Ba Son, đường chân trời Thủ Thiêm là một tổng thể năng động và đa dạng của chiều cao và kiểu dáng các công trình. Sông Sài Gòn, Công viên Bờ sông, và các công trình văn hóa quan trọng nằm ở phía trước, trong khi đường chân trời với các công trình cao tầng cao dần và ở phía sau, lên đến điểm cao nhất tại công trình điểm nhấn Tháp Quan sát đa chức năng.
Một tầm nhìn chi tiết của đường chân trời từ phía Bắc cho thấy nhiều lớp phong phú về không gian và độ cao công trình. Tất cả các công trình cao tầng đều cho phép tầm nhìn về hướng Công viên Bờ sông, Hồ Trung tâm và Sông Sài.
Gòn, làm gia tăng rất tốt giá trị địa ốc của khu vực.
Góc nhìn 2: Từ Quảng Trường Mê Linh Nhìn Về Thủ Thiêm.
Đường chân trời Thủ Thiêm nhìn từ Quảng trường Mê Linh tập trung vào Quảng trường Trung tâm, kết hợp với Tháp Quan sát đa chức năng gần bên. Tầm nhìn từ Quảng trường Mê Linh đến Cung Thiếu nhi được đảm bảo nhằm nhấn mạnh công trình biểu tượng quan trọng này cho toàn thành phố Hồ Chí Minh. Đường chân trời định hình Quảng trường Trung tâm với hai Công trình cao tầng điểm nhấn quan trọng ở hai bên. Trục thị giác được giữ hoàn toàn trống để có thể ngắm Cung Thiếu nhi. Tháp Quan sát đa chức năng như một dấu chấm than cao nhất trong đường chân trời Thủ Thiêm.
Góc nhìn 3: Từ Phía Nam Nhìn Về Thủ Thiêm.
Đường chân trời Thủ Thiêm nhìn từ phía Nam nổi bật với phía trước là Sân vận động mới cho thành phố Hồ Chí Minh. Đường chân trời uốn lượn một cách mạnh mẽ từ phía Tây và phía Đông về hướng Tháp Quan sát đa chức năng.
Dạng Công Trình & Mặt Tiền Đường Phố Tại Thủ Thiêm
Một yêu cầu quan trọng của Hướng dẫn Thiết kế Đô thị cho Khu Đô thị mới Thủ Thiêm là các khối phố sẽ phải bao gồm một khối bệ cao tối thiểu 4 tầng để định hình khối phố và mang lại một mặt tiền tuyến phố mạnh mẽ. Điều này tạo nên những đường viền mặt phố năng động, nơi có các chức năng sử dụng hỗn hợp. Các công trình cao tầng mà nằm lẻ loi trong khối phố và có khoảng lùi thật sâu so với ranh giới khu đất thì không được chấp thuận.
Yêu cầu:
Tất cả các công trình phải đảm bảo không có khoảng lùi (khoảng lùi 0 m) từ đường ranh giới lô đất cho đến hết độ cao của khối đế (tối thiểu 4 tầng). Các công trình cao tầng phía bên trên khối đế có thể được tiếp tục xây dựng trùng với mép của khối đế hay là có khoảng lùi tùy theo yêu cầu. Điều này đảm bảo rằng các đường viền tuyến phố được tổ chức với các chức năng sử dụng thương mại và tạo ra không gian công cộng mạnh mẽ và năng động.
Không cho phép:
Khi công trình cao tầng nằm trơ trọi, lẻ loi với các khoảng lùi lớn từ ranh giới lô đất và nằm giữa lô đất, vây quanh bởi các bãi đậu xe trên mặt đất sẽ không được chấp nhận khi mà sẽ tạo ra một không gian thiếu hiếu khách và thân thiện với người đi bộ tại khu vực trống rỗng các hoạt động đường phố. Điều này cũng có thể dẫn đến các vấn đề an toàn, an ninh tại các không gian công cộng.
Chiều cao xây dựng linh động:
Tầng cao Công trình Tối đa có thể được chấp thuận tăng thêm 20% khi đường viền tuyến phố được đảm bảo với khối đế cao tối thiểu 4 tầng. Các cao trình cộng thêm có thể đạt được thông qua việc giảm diện tích chiếm đất xây dựng công trình hoặc là tăng thêm chiều cao của khối đế lên tối đa 8 tầng.
Khoảng lùi tầng trệt Khu Dân cư:
Một khoảng lùi 3 mét được chấp thuận tại tầng trệt với điều kiện là các căn hộ ở cũng nằm tại cao độ mặt đất – điều này tạo ra một khoảng không gian chuyển tiếp, như một khu vườn nhỏ phía trước, giữa không gian công cộng đường phố và không gian riêng tư bên trong các căn hộ ở. Trong trường hợp các khu vực chức năng thương mại nằm tại cao độ mặt đất, khoảng lùi 0 m nhất định phải được bảo đảm cho đến cao độ tối thiểu 4 tầng của khối đế.
Quy Hoạch Công Trình Và Khoảng Lùi Tại Thủ Thiêm
Các công trình nên có mặt tiền liên tục (không có khoảng lùi) dọc theo đường phố lên tới hết chiều cao khối đế – phần công trình phía trên khối đế có thể có khoảng lùi từ cạnh lô đất nếu cần thiết. Các phần nhô ra (bao lơn và ban công) phía trong vùng khoảng lùi được cho phép.
Quy Hoạch Các Phương Án Đậu Xe Tại Thủ Thiêm
Các lựa chọn cho các nhà phát triển dự án trong việc bố trí đậu xe, bao gồm lựa chọn đậu xe ngầm và đậu xe trên mặt đất. Trong điều kiện đậu xe ngầm, diện tích sàn xây dựng đậu xe GFA ngầm không được tính vào tổng diện tích sàn xây dựng cho phép trên mặt đất cho dự án phát triển. Trong điều kiện đậu xe trên mặt đất, diện tích sàn xây dựng đậu xe GFA trên mặt đất được tính vào tổng diện tích sàn xây dựng GFA trên mặt đất cho phép của dự án. Trong trường hợp lựa chọn phương án đậu xe trên mặt đất, các bãi đậu xe trên mặt đất phải được che chắn khỏi đường phố bởi các hoạt động thương mại (ví dụ như bán lẻ tại các tầng trệt). Khoảng lùi xây dựng công trình bên trên khối đế cũng được thể hiện ở dưới đây cho cả hai điều kiện.
Tính Bền Vững Và Định Hướng Cho Thủ Thiêm
Tính bền vững là một thành tố quan trọng cho Khu Đô thị mới Thủ Thiêm. Tại bước thiết kế đô thị, Quy hoạch Phân khu thể hiện cơ cấu tổ chức của hầu hết các công trình với cạnh dài của nó quay về phía Nam, một phương vị tốt trong việc giảm sức nóng từ ánh nắng khi mặt trời bắt đầu đi xuống vào buổi chiều. Điều này đóng góp vào mục tiêu bền vững trong việc hạn chế sử dụng năng lượng càng nhiều càng tốt. Quản lý nước mưa và nước thải sinh hoạt, tái chế chất thải rắn, và các hoạt động thiết thực bảo vệ môi trường theo tất cả các cấp độ cần phải được kết hợp vào trong mọi hoạt động của các nhà phát triển dự án.
DỊCH VỤ TEAM THỔ ĐỊA THỦ THIÊM CUNG CẤP
MUA BÁN
Môi giới bất động sản chuyển nhượng
Phân phối F1 dự án mở bán mới
Cập nhật thông tin dự án sắp mở bán
CHO THUÊ
Giỏ hàng cho thuê đa dạng giá tốt
Cập nhật liên tục với nhiều sản phẩm độc quyền
Cam kết đồng hành trong suốt hợp đồng
NHẬN KÝ GỬI
Listing nhanh chóng & chuyên nghiệp
Đội ngũ chuyên nghiệp – nhiệt huyết – tận tâm
Cam kết đồng hành “Trước – Trong – Sau” giao dịch
DỰ ÁN ĐÃ & ĐANG TRIỂN KHAI TẠI THỦ THIÊM
ĐĂNG KÝ TƯ VẤN
* Chuyên Tư Vấn BĐS Thủ Thiêm
* Tel: 0949.051.879 (Zalo/WhatsApp)
* Email: thuthiem.urban@gmail.com
TEAM THỔ ĐỊA THỦ THIÊM
“Team Thổ Địa Thủ Thiêm” là tập hợp những nhà môi giới có sự am hiểu sâu sắc và nhiều năm kinh nghiệm làm tại thị trường có tính chất rất đặc thù Thủ Thiêm. Các thành viên trong team phải am hiểu sâu sắc về quy hoạch, những giá trị bền vững vượt thời gian, sự khác biệt và giá trị của những sản phẩm bất động sản ở phân khúc cao cấp, hạng sang & siêu sang tại Thủ Thiêm.
Dịch Vụ Team Thổ Địa Thủ Thiêm Cung Cấp:
- Phân phối các dự án BĐS sơ cấp trực tiếp từ chủ đầu tư.
- Chuyển nhượng và cho thuê lại các SP BĐS thứ cấp.
- Tư vấn và cung cấp thông tin về Thủ Thiêm.
Khác Biệt Khi Giao Dịch Qua Team Chúng Tôi :
- Thông tin chuyên sâu, cập nhật liên tục, nhanh nhất & chính xác nhất.
- Giỏ hàng phong phú nhất với nhiều căn độc quyền giá tốt.
- Cam kết đồng hành xuyên suốt “trước – trong – sau” giao dịch.
- Hotline: 0949.051.879 (Ms. Linh Rose).
- Email: thuthiem.urban@gmail.com
- Website: ThuThiemUrban.com
- VPKD: B4 SariTown Sala, KĐT Thủ Thiêm.
- ĐC Khu đô thị mới Thủ Thiêm: Phường (Thủ Thiêm + An Lợi Đông + An Khánh), TP. Thủ Đức, TP.HCM
(Note: Thông tin chúng tôi cập nhật trên website này được sưu tập từ nhiều nguồn uy tín với mục đích tham khảo, chúng tôi sẽ không chịu bất kỳ trách nhiệm nào khi được sử dụng với mục đích pháp lý.)